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直击九肚山豪宅银主盘,专家教买银主四大小心,“成交期短 随时一炮过!”

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撤辣后激活一二手市场,另类放盘同样热闹,拍卖行负责人向《星岛》表示,其实近年除银主盘外,亦有不同类型物业竞投,由于普遍为细银码物业,故吸引投资者寻宝“执平货”。不过对于买家而言,买入银主盘又有何需要注意?今次会讲述买银主盘注意事项、拍卖流程及相关按揭等。

环亚物业拍卖行董事总经理区蕴聪表示,拍卖场经常出现千奇百怪情况的物业,他形容如“开仓”般款式多价钱平。

部份银主盘售价会较坊间有一定折让,价钱越平当然越容易售出,如果单位质素良好,更受欢迎。其中一个最新银主放盘位于豪宅地段九肚山玖珑山月珑阁2座高层A室,面积1,490方呎单位,开价1,620万元(港币,下同)。由照片所见室内设备及装修保养新淨,单位位处高层望到连绵山景。

九肚山玖珑山月珑阁2座高层A室

▲九肚山玖珑山月珑阁2座高层A室(相片由环亚物业提供)

面积1,490方呎单位,开价1,620万港元

▲面积1,490方呎单位,开价1,620万港元(相片由环亚物业提供)

室内设备及装修保养干净

▲由照片所见室内设备及装修保养新净(相片由环亚物业提供)

厨房

▲厨房(相片由环亚物业提供)

浴室附双洗手盘

▲浴室附双洗手盘(相片由环亚物业提供)

半契楼属拍卖场常客

除最常见的银主盘、车位、舖位外,当中不少为日久失修可能业权複杂的情况,如无契楼、半契楼及离婚分身家的物业拍卖。

最新一个半契楼于本周一拍出,位于葵涌瑞景大厦B座中层3室,属于银主及半契物业,面积约363方呎,开价仅70万元,最后以80万元出售。不过由于单位属半契楼,不能承造按揭,所以买家需要“Full pay”入市。

看清楼契最重要

银主盘可算是拍卖活动出场率最高的物业种类,一般沦为银主盘的常见成因主要是业主因财政问题而断供可能因高成数按揭未能转按,无力支付高息而放弃供楼等。每个平价盘背后都有不同状况,所以必需了解物业情况才出手竞投,区蕴聪提醒,要留意当中涉及的小风险。

他指出,大部份银主盘交易不能踢契,所谓踢契是指买卖双方在签妥临时买卖合约可能正式协议后,卖方必须提交楼契等文件,证明物业业权良好。如卖方律师未能在合理期限前就业权提问作出完满解答,即可能被视作违反了签订协议。

如果银主盘交易不能踢契,变相不能保证业权是否完好的情况底下转手。这个情况下,准买家即使向地产代理可能拍卖行查询,都不能确切告知楼契是否有问题,这方面要向具备专业知识的律师查询,拍卖行只能够提供查册文件了解物业会否提供正本楼契,不过即使能够提供正本楼契亦不代表百分之百担保业权完好,所以这算是买卖银主盘的一个小风险。

区蕴聪建议,如果准买家有心仪物业,拍卖行可代为联络对方律师,于拍卖之前安排看契,深入了解物业资讯以释除疑虑。不过他补充,仍要视乎个别代理行做法。

另外,他提醒买家,“就算物业再平再笋都好,最好都要去视察一次单位先!万一有潜建,例如平台潜建到成个行宫咁样,呢啲情况就可能影响到按揭,因为如果单位有僭建唔係间间银行肯接受。”

拍卖场签约程序及按揭

区蕴聪表示买银主盘跟一般二手买卖流程截然不同。一般而言,拍卖者成功(Success)竞投后,需要马上缴付楼价10%作为订金、及签署正式买卖合约,一般二手买卖会先签署临时买卖合约支付约3至5%,14天后再落大订以及签署正式买卖合约。

至于申请按揭上,除非买入事故单位可能半契楼,否则一般审批上跟二手楼并没有太大分别。

相关按揭要留意

为星之谷行政总裁庄锦辉表示,银主盘如果楼契不齐,例如是无契可能半契,银行不会承造按揭。银主盘买家一般需要在临约时签署“必买必卖”,即发现物业楼契不全,都不能作为“踢契”理由,只能“一炮过”付清款项,可能“挞订”被没收订金,卖家日后亦有权追讨再卖楼时的差额损失。

庄锦辉

▲庄锦辉表示,银主盘如果楼契不齐银行不会承造按揭

物业被钉契可能影响业权

银主盘的物业亦要留意有否被钉契,买家可以从查册中得知。钉契分两种,一种是钉人,一种是钉单位。如果钉契与卖家个人有关,比如卖家有第二、三、四按,这些大都不会影响业权及按揭。但如因拖欠管理费、差饷等而令物业被落钉,银主盘合约中可能列明卖方不会负责这些费用,而买家需要支付相关费用解钉后,才可申请按揭。

银主盘成交期较短

银主盘业主一般都想尽快将物业出售套现,如果买家发现按揭可能物业有问题,买卖双方亦未必能就延期成交达成共识。而且银主盘成交期较短,大约1至2个月内便要完成,打算申请高成数按揭人士,需要找批核按揭够快的银行。

另外,物业如本身被钉契,解钉也需要时间,要完成解钉并同时申请高成数按揭,时间上会更为紧凑。

成交价太低 银行可能拒承按

银主盘价单有可能会较市场上同类型的单位平,惟成交价偏离市价太远,银行仍有机会拒绝承按,因此买家在出价前应先向银行查询物业的估价。


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